Je vous présente aujourd’hui une solution d’investissement clé en main afin d’acquérir de l’immobilier résidentiel premium avec risque très maîtrisé.
Attention : ceci n’est pas un conseil d’investissement. Je partage juste un investissement que j’ai personnellement réalisé et je n’ai rien à en retirer. Je n'ai aucun lien avec les deux sociétés de gestion.
Il s’agit des nouvelles sociétés civiles immobilières de viagers accessibles en assurance vie sous la forme d’unité de comptes.
La première est la SCI Viagénérations de Turgot asset management, créée en septembre 2017.
https://www.turgot-am.fr/produit-turgot/sci-viagenerations/
La seconde est la SCI Silver avenir de Federal finance gestion/Arkéa, créée à l’été 2020.
https://www.federal-finance-gestion.fr/gestion/actifs/jcms/c_122229/silver-avenir
La SCI Viagénérations a produit une performance de 6,42 % en 2018 et 6,73 % en 2019. En 2020, elle est encore meilleure puisqu'elle ressort à 6,81 % dans une année pourtant agitée pour la plupart des fonds immobiliers !
La SCI Silver avenir a une valeur liquidative au 30 décembre 2020 de 107,40 €, ce qui veut dire qu’elle a eu une performance de 7,4 % depuis sa création cet été, ce qui est évidemment remarquable.
Ces deux SCI présentent un niveau de risque classé 3/7, donc très modéré, pour des performances jusqu’alors exceptionnelles.
Concrètement, quel est l’objet de ces deux SCI ?
Elles acquièrent des biens en viagers, en France, et donc avec une décote généralement de l’ordre de 40 %.
Contrairement au fameux film Le Viager de Pierre Tchernia, avec Michel Serrault, Michel Galabru et Claude Brasseur (https://fr.wikipedia.org/wiki/Le_Viager),
ces deux SCI éliminent l’aléa de la durée de vie en ne versant pas de
rente viagère mais directement un « bouquet » en capital. Autrement dit,
au lieu de verser une petite somme de capital, à laquelle s’ajoutent
(dans le viager classique) des versements mensuels jusqu’au décès de la
personne, c’est uniquement un capital qui est versé, correspondant à la
valeur estimée du bien moins une décote selon la durée de vie estimée de
la personne (= un bien qui vaut 100, avec un vendeur ayant une
espérance de vie de 10 ans, bénéficie d’un décote de 40 % > un
capital de 60 lui est donc versé).
Ajoutons
que la mutualisation d’une multitude d’achats viagers au sein d’une SCI
permet de « moyenner » la durée de vie effective et d’atteindre donc la
durée des tables de vie tenues par l’INSEE (ce que vous ne pourriez pas
faire en tant qu’investisseur individuel, sauf à acquérir des dizaines
de viagers).
A noter que la dimension « ESG » est mise en avant par les sociétés de gestion de ces SCI. En effet, ce dispositif est considéré comme socialement responsable car il aide le maintien à domicile des personnes âgées, en leur fournissant une somme d’argent importante pour financer leur besoin sans qu’ils quittent leur domicile. Personnellement, ce n’est pas ma motivation pour investir mais je sais que cet aspect peut attirer. Plus pragmatiquement, le fait que ces seniors restent dans leur domicile est un avantage pour l’investisseur car, ces personnes âgées qui bénéficient d’une importante somme d’argent peuvent en profiter pour faire des travaux dans leur logement puisqu’ils aiment leur logement et qu’il est prévu qu’il y reste encore de nombreuses années. Or, les travaux effectués par leur soin n’ont pas d’incidence sur le prix de vente qui a été fixé antérieurement (tout ceci est l’argumentaire des sociétés de gestion, je ne sais pas s’il y a réellement beaucoup de travaux d’amélioration de ce type réalisés).
D’où vient la performance de plus de 6 % par an ?
Etant donné que le prix d’acquisition est décoté (reprenons l’exemple : 100-40 = 60), chaque année qui passe rapproche malheureusement du décès du vendeur et donc de la libération du bien à sa pleine valeur (100). Autrement dit, toutes choses égales par ailleurs, chaque année assure un rendement de 4 % MÉCANIQUEMENT.
De plus, lorsque le vendeur
libère son bien, ce dernier n’est pas vendu 100 (valeur estimée
initialement lors de l’achat) mais, évidemment 100 + l’évolution des
prix de l’immobilier. Or, le plus beau patrimoine en France est détenu
par nos anciens et, donc, les achats en viagers concernent par nature
des biens premiums les plus recherchés (centre-ville devenu inaccessible
au commun des mortels), qui sont ceux qui se valorisent le plus et ont
le moins de risque d’être fortement dévalorisés.
Les SCI peuvent se réserver la possibilité de louer les biens (encore
une fois, ce sont des locations d’emplacements premiums) plutôt que de
les vendre en fonction de l’évolution des prix immobiliers.
Alors oui mais quid d’une baisse de l’immobilier ?
Comme
tout placement immobilier, il doit évidemment être envisagé sur du long
terme. Néanmoins, si une baisse intervient, la nature « premium » des
emplacements est un premier filet de sécurité.
Surtout, la décote à l’achat (40 % en moyenne) a pour conséquence que,
même en cas de forte baisse des prix (20 %) par exemple, la SCI générera
toujours chaque année de la performance (100-20 est égal à 80, ce qui
est toujours supérieur au prix d’achat de 60).
Comment on fait pour investir ?
Ces deux SCI sont accessibles dans quelques contrats d’assurance vie.
Personnellement, je suis passé par le courtier en ligne Linxea que je peux recommander.
La SCI Viagénérations est disponible sur le contrat Linxea ZEN (40 % maximum du contrat investi sur cette SCI).
La SCI Silver avenir est disponible sur le contrat Linxea AVENIR (50 % maximum du contrat investi sur cette SCI).
Les frais d’entrée sont, dans les deux cas, de 2% du montant investi (à
comparer aux frais de souscription des SCPI de l’ordre de 10 %).
J’ai investi personnellement sur ces deux SCI. J’ai mis une somme un petit plus importante dans la SCI Silver avenir car il faut savoir que, mécaniquement, selon mon analyse, plus on investit tôt plus on capte de la performance. En effet, la SCI Silver avenir venant de se lancer, elle n’avait, en décembre 2020, que 25 % de son cash investi (https://www.federal-finance-gestion.fr/gestion/actifs/doc/c_123266/rg-fr0013526100-pdf), or chaque achat à venir va MÉCANIQUEMENT généré de la performance dès l’achat du fait de la décote.
Personnellement, je me sers de ces supports comme de nouveaux fonds euros, grâce aux faibles frais d'entrée qui sont vite rentabilisés. En cas de baisse des marchés actions, je sais que cette poche immobilière viager me servira d'amortisseur et de réserve si je souhaite mon exposition au marché financier au moment le plus opportun.
Voici la brochure de Viagénérations :
https://www.linxea.com/assets/uploads/2019/05/Viagenerations-Brochure-02-2020.pdf
Et une présentation ici : https://www.linxea.com/assets/uploads/2019/05/Presentation.pdf
La brochure de la SCI Silver avenir : https://www.linxea.com/assets/uploads/2020/10/PPT_presentation-commerciale_Silver_Avenir_010920_compressed.pdf